Nếu bạn vừa tìm được một căn nhà vừa ý để ở hoặc đầu tư, nhưng sau khi biết tài sản đó đang bị thế chấp trong ngân hàng thì bạn sẽ tiếp tục mua hay dừng lại?
Mua nhà thế chấp ngân hàng thông thường giá sẽ rẻ, tuy nhiên việc này tồn tại rủi ro cũng không ít. Làm thế nào để có thể mua nhà thế chấp ngân hàng một cách an toàn nhất có thể. Hãy cùng Seenee tìm hiểu ngay dưới bài viết này nhé.
Có nên mua nhà thế chấp ngân hàng không?
Mua nhà thế chấp ngân hàng là hình thức mua bán có sự tham gia của 3 bên: người mua nhà, ngân hàng và người bán đang có tài sản thế chấp. Bằng việc mua bán này, người mua tiết kiệm được một khoản chi phí khá lớn.
Tuy nhiên để xác định được việc có nên mua nhà thế chấp ngân hàng hay không, cần hiểu được những ưu điểm và rủi ro khi thực hiện giao dịch.
Lợi ích của mua nhà thế chấp ngân hàng
Sự tham gia của ngân hàng trong việc mua nhà thế chấp sẽ đảm bảo vấn đề an toàn cho người mua. Bởi vì chắc chắn rằng ngôi nhà đó đã được ngân hàng đã kiểm tra, xem xét kỹ lưỡng trước khi nhận thế chấp rằng không nằm trong quy hoạch, hay gặp các vấn đề liên quan đến tranh chấp pháp lý.
Ngoài ra giá cả của việc mua nhà theo hình thức này cũng rẻ hơn khá nhiều so với thị trường.
Đọc thêm: Có nên mua nhà trả góp?
Một số rủi ro cần lưu ý (bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng)
1. Việc mua nhà thế chấp ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà mua liều.
Nói tóm lại nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ngân hàng lưu giữ. Người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua.
2. Không chỉ vậy, có thể có những việc không may xảy ra như việc tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn, thậm chí mua rồi xong không thể bán vì dính tranh chấp.
3. Theo quy định điều 320 bộ luật dân sự 2015, không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Chính vì thế thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn, và bên bán chỉ được nhận đặt cọc khi có sự đồng ý của ngân hàng.
Cách giao dịch mua nhà thế chấp ngân hàng an toàn
Cách 1: Theo thoả thuận 3 bên người mua, người bán và ngân hàng
Ba bên sẽ lập một văn bản thoả thuận liên quan đến việc đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán, việc trả nợ (gốc và lãi) của bên bán cho ngân hàng, thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
- Bên mua đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc + lãi) cho ngân hàng.
- Sau khi nhận tiền ngân hàng nhận đủ tiền, giải chấp nhà đất và giao sổ đỏ cho bên mua.
- Bên mua thực hiện giải chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy uỷ quyền của bên bán).
- Bên mua và bên bán thực hiện kí kết hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, thanh toán tiền còn lại theo thoả thuận.
- Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại phòng đăng kí đất đai.
Cách 2: Sử dụng tài sản khác để thay thế
- Người bán đưa một tài sản khác vào đảm bảo cho khoản vay, rút sổ đỏ của căn nhà đang rao bán ra và thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.
- Ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ, giải chấp, sau đó người bán thực hiện thủ tục xoá đăng kí thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Khi đã hoàn tất thủ tục với ngân hàng, bên bán và bên mua đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Sau khi hoàn tất hợp đồng công chứng, bên mua sẽ làm thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai (nộp thuế thu nhập cá nhân + lệ phí trước bạ), sau đó nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên mình.
Thủ tục mua bán nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng
Tóm lại để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì cả bên mua và bên bán cần chú ý thực hiện đầy đủ các thủ tục sau:
Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên (bên mua, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bên mua sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên bán.
Bước 2: Bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ sang tên bao gồm:
- Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kết luận
Bài viết trên là những phân tích của Seenee về ưu và nhược điểm khi mua nhà thế chấp ngân hàng. Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng việc mua bán này hiện nay khá phổ biến. Nếu trong quá trình mua bán gặp phải trường hợp này, Seenee hy vọng bạn hãy nắm vững những thủ tục cũng như cách giao dịch để tránh mắc các bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng nhé.
